法院拍卖房屋


法院拍卖房屋 （正體）

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法院拍卖房屋（常简称法拍屋，香港称銀主盤），指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行抵押合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或銀主盤。

法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有；只是房屋的金额太大，每间房子又都有向银行贷款借钱，银行借钱出去时，都有办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿之权，这就是强制查封的“执行名义”之一，称为拍卖抵押物。银行会根据抵押条款，以及相关民事法律规定，向法庭申请没收物业后所出售的物业。

目录

法律特点

  • 买方律师无法作出业权质询；
  • 卖方不负责清理物业内的任何杂物、违例建筑物、大厦维修、钉契、利息等；
  • 成交前不得转名或转售，除非得双方同意。

债务上的安排

在法拍屋出售时，需要按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主，而款项的偿还机制分配如下：

  • 银主
  • 拥有物业押记的债权人
  • 相关法律费用
  • 如果所得款项，多于抵押需要清还款项，余款会归还业主

在亚洲金融风暴前，一般进行法拍屋拍卖后，已经可以抵偿欠债。但在金融风暴后，往往法拍屋拍卖后，仍未能抵偿欠款，令银行不愿出售法拍屋，造成不少呆账。

楼市指标

由于以下情况，法拍屋量乃一楼市落后指标[1]：

  • 银行待业主断供数月，磋商不果后再循法律程序收回物业，一般需时半年至九个月
  • 银主收回物业后，未必循拍卖一途，可透过其物业部门或代理放盘，故实际数量可能较知道的多
  • 若物业沦为负资产，即使成功脱手也未能抵清欠款，银行或不愿马上出售

负资产与法拍屋关系

即使业主拥有负资产物业，只要准时还款，物业并不会沦为法拍屋。惟“正资产”业主在周转不灵时，还可变卖物业以支欠款；可负资产业主如资不抵债，出售物业也未能“货银两讫”，那物业就有较大机会沦为“银主货”，加入拍卖行列。

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参考

  1. ^ “银主盘”．MSN 地产法律锦囊．
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